Екатерина Семина, ведущий юрисконсульт ГКУ «Госюрбюро Пензенской области», рассказывает о порядке, условиях заключения сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним.
Особый правовой статус несовершеннолетних связан с ограничением их дееспособности. Дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Как правило, в полном объеме она возникает с наступлением совершеннолетия (по достижении возраста 18 лет). Исключением являются случаи приобретения полной дееспособности при вступлении в брак до достижения 18 лет либо объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация).
По закону родители не имеют права собственности на имущество ребенка, а ребенок — на имущество родителей. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Родители (опекуны, усыновители) не должны совершать сделки, которые приведут к уменьшению или утрате имущества несовершеннолетнего. Сделки должны совершаться исключительно в интересах детей. Сделки дарения от имени малолетних запрещены законом.
За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом (жилым дом, квартирой и.т.) могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия их законных представителей. При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства устанавливает, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом законом не установлены конкретные обстоятельства, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например, при приобретении в собственность несовершеннолетнего ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое отчуждается.
Помимо этого в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества (в том числе доли имущества), принадлежащего несовершеннолетнему, установлено особое правило: такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.