Екатерина Семина, ведущий юрисконсульт ГКУ «Госюрбюро Пензенской области» рассказывает об особенностях совершения сделки по отчуждению квартиры, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала.
Квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после (ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862): 1) перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с нее обременения; 2) полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке; 3) внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере; 4) подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства - в случае участия в долевом строительстве.
В связи с тем, что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий. Чаще всего для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала, необходимо одновременно предоставить несовершеннолетним детям доли в другом жилом помещении (например, путем покупки или дарения). Указанные доли по общему правилу должны быть равнозначными продаваемым по стоимости и площади. Также возможным условием при определенных обстоятельствах является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке.
При несоблюдении вышеуказанных требований при продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, в том числе при невыполнении условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной.
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.